Parmi les régimes les plus prisés pour ses nombreuses facettes, la société civile immobilière se décline en plusieurs formes. Fonctionnant sur le même principe qu’une SCI classique, la SCI familiale présente tout de même quelques spécificités. Cette forme de société est spécialement adaptée pour la gestion et la transmission du patrimoine. La SCI de famille se différencie aussi sur le plan fiscal.

Le caractère familial de la société civile immobilière

Particulièrement contraignante, l’application des règles de l’indivision rend souvent difficile la gestion du patrimoine immobilier de la famille. La création d’une sci ou société civile immobilière se révèle comme la solution idéale à une telle situation. Plus précisément, la SCI familiale est la forme qui convient le mieux afin de le gérer de manière optimale. Sa première et principale spécificité réside dans l’existence de liens de parenté ou d’alliance entre les différents associés.

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Une SCI de famille est fondée autour de deux associés d’une même famille au minimum. Grâce à son caractère familial, elle échappe à la qualification de bailleur professionnel. Lors de la mise en location d’un bien à un tiers ou à l’un des propriétaires, la société jouit du titre de bailleur particulier. De ce fait, elle peut signer un contrat de bail de 3 ans contre 6 ans pour un bail professionnel.

Une plus grande facilité de transmission de patrimoine

La SCI familiale est un statut juridique spécialement pensé pour faciliter la transmission de patrimoine immobilier. Son essence même est de remédier au problème d’indivision dans le cas d’une succession. En créant une société immobilière de famille, les héritiers évitent la vente forcée d’un bien par l’un des indivisaires. Cela est possible grâce à l’avantage de la pierre-papier qui permet de le décomposer en titres. La transmission du patrimoine commun est donc plus simple.

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Concrètement, les héritiers ne reçoivent pas une fraction de l’immeuble, mais une part sociale. Si l’un d’entre eux souhaite vendre la partie qui lui revient, il cède alors sa part sociale. La SCI de famille implique aussi un démembrement de la propriété avec la séparation de l’usufruit de la nue-propriété. L’usufruitier est l’associé qui jouit des parts, mais ne peut les céder. À l’inverse, la nue-propriété signifie libre disposition des parts, mais sans en jouir.

Une option avantageuse d’un point de vue fiscal

Vous avez la possibilité de créer une SCI familiale dans le but d’investir dans le secteur de l’immobilier. Grâce à la mise en location et la perception de loyers, elle va générer des revenus comme n’importe quelle entreprise. Les revenus ainsi dégagés sont imposables selon le régime de l’impôt sur les sociétés ou le revenu. Vous pouvez effectuer des simulations avant de choisir le régime fiscal qui vous est le plus favorable.

L’impôt sur les sociétés est calculé sur la base d’un mécanisme de barème progressif. Si le taux de base est de 31 %, les 38 120 premiers euros de votre chiffre d’affaires bénéficient d’un taux réduit de 15 %. Pour la part inférieure à 500 000 euros, le taux appliqué est de 28 %. En revanche, si vous optez pour l’impôt sur le revenu, chaque associé est imposé directement par rapport à la part sociale détenue.

La préservation de l’intégrité du patrimoine immobilier

Outre une fiscalité plus avantageuse, une particularité de la SCI familiale est de garantir la pérennité d’un bien. Ainsi, si la famille privilégie la conservation du patrimoine et la préservation de son intégrité, la vente forcée est exclue. Une telle situation est fréquente dans le cadre de l’indivision. Un membre qui souhaite sortir contraint le reste de la famille à céder le bien hérité. Avec cette forme sociale, cela devient donc impossible.

En SCI de famille, deux options sont envisageables pour la cession des parts sociales. La première est leur acquisition par un autre associé ou un membre du cercle familial. Dans ce cas, le cédant est libre de choisir le membre de son entourage à qui il les vend. La deuxième possibilité est de s’adresser à un tiers extérieur. Cependant, l’opération ne peut être conclue sans l’agrément des autres associés.

Les différentes conditions de création d’une SCI de famille

Créer une SCI familiale offre l’opportunité d’acquérir des biens immobiliers en plus du patrimoine familial. Néanmoins, pour que la création puisse se concrétiser, il est impératif de remplir plusieurs conditions. En premier lieu, il est indispensable que les fondateurs soient de la même famille : lien de parenté ou par alliance. Puis, il faut conclure un contrat de société conforme au droit commun des contrats : objet social, capital social, etc.

De même, la création d’une SCI de famille n’est pas envisageable sans apport des associés. En échange de ceux-ci, ils reçoivent proportionnellement des parts sociales. Une fois que le contrat de société est rédigé et signé, vous devez encore procéder à sa publication. Publier la constitution de votre société se fait en quelques étapes : publication dans un JAL, publication au BODACC, etc.

Même si une SCI familiale fonctionne en général comme une SCI classique, elle possède quelques particularités. Cela concerne entre autres son caractère familial, la sortie de la société et la fiscalité.

Les avantages d'une gestion collective du patrimoine immobilier familial

La SCI familiale présente des avantages indéniables pour la gestion du patrimoine immobilier familial. En premier lieu, elle permet de regrouper les biens immobiliers détenus par plusieurs membres d'une même famille au sein d'une seule entité juridique. Les associés peuvent ainsi simplifier la gestion de leur patrimoine en confiant cette mission à une personne morale unique.

Le choix d'opter pour une SCI familiale offre aussi des avantages fiscaux appréciables. La fiscalité appliquée est souvent moins lourde qu'en cas de détention individuelle ou en indivision : l'imposition sur les revenus et les plus-values est généralement moindre.

La société civile immobilière familiale peut favoriser le dialogue et apaiser les tensions familiales liées à un héritage complexe. Elle permet aux différents membres de se réunir autour d'un projet commun qui sera géré collectivement.

Créer une SCI familiale peut offrir plusieurs avantages non négligeables aux familles souhaitant protéger leur patrimoine immobilier.

Les précautions à prendre pour éviter les conflits familiaux au sein de la SCI

Malgré les avantages offerts par la SCI familiale, cette forme de société peut aussi être source de conflits familiaux si elle est mal gérée. Pensez à bien prendre certaines précautions pour éviter ces situations délicates.

Pensez à bien rédiger les statuts et le règlement intérieur de la SCI afin d'éviter tout litige potentiel. Ces documents doivent notamment préciser les modalités d'entrée dans la société (les conditions à remplir pour être associé), ainsi que celles qui régissent la gestion des biens immobiliers appartenant à celle-ci.

La nomination du gérant constitue un autre aspect crucial dans l'organisation et le bon fonctionnement d'une SCI familiale. Pensez à ce que ce dernier soit choisi en fonction de ses compétences professionnelles plutôt qu'en tant que membre privilégié de la famille. Cette mesure permettra une gestion efficace et impartiale des biens immobiliers.

Pensez à établir une charte de bonne conduite pour la SCI. Cette charte peut énumérer différentes clauses telles que les modalités du partage des bénéfices ou encore l'obligation faite aux héritiers légaux souhaitant vendre leur participation sociale de proposer leur offre en priorité aux autres associés.

Si toutes ces mesures sont suivies avec rigueur lors de l'établissement et durant le fonctionnement quotidien de votre SCI familiale, celle-ci constituera un levier de gestion patrimoniale efficace et apaisée.